Mes: junio 2020

Comunidad de Propietarios: cuotas deudoras, compra venta de fincas en propiedad horizontal.

Cuando vamos a comprar una finca hay unos detalles en los que siempre nos fijamos, pero nos olvidamos de algunos que otros que son muy imporantes.

Esta vez nos fijaremos en las cuotas de la comunidad. Es muy habitual que cuando vayamos a firmar ante el Notario nos pidan el Certificado de la Comunidad (Administración de Fincas) conforme el propietario está al corriente de pagos de las cuotas comunitarias (ordinarias y extraordinarias), es dcir que no hay cuotas deudoras, si no lo tenemos también podemos firmar, pero se dejará constancia en la escritura básicamente que hemos renunciado a tenerlo.

¿Por qué es tan importante? porque cuando compramos una finca, la finca en sí es responsable de las deudas que tenga el anterior propietario con la comunidad (en la práctica lo acabará pagando el nuevo propietario si no quiere que le embarguen la finca).

Responsabilidad por las cuotas impagadas a la comunidad de propietarios de los nuevos propietarios, compraventas, herencias, donaciones. — cuotas-impagadas-comunidad-propietarios-compra-fincas-responsabilidad

¿Hasta donde llega esta responsabilidad? Aquí hay que saber si le aplica la legislación estatal o si hay una autonómica propia.

Legislación estatal: Disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 de junio: el año en curso de la compra de la vivienda y los 3 años anteriores a la compra.
Legitación autonómica: ver caso por caso, por ejemplo en Cataluña se aplica el artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña, que amplia la responsabilidad al año en curso y los 4 anteriores a la compra.

Luego siempre nos queda la posibilidad de reclamar lo pagado al antiguo propietario, es decir, a la persona que nos vendió la finca.

A parte de conseguir este certificado, que nos indica hasta dónde pueden alacanzar las deudas de la finca, es también muy importante conocer si hay acuerdos de la Junta de Propietarios para la realización de obras futuras en el edificio que puedieran suponer importantes derramas en un corto período de tiempo, por ejemplo, van a arreglar la fachada de la finca, poner ascensor, etc.

Lucía Orden.

Donaciones y donaciones consecutivas.

donacion-donaciones consecutivas-cataluña-impuestos — Donación y donaciones consecutivas.

Últimamente se ha comentado que es más interesante ir haciendo donaciones a los hijos que esperar a que lo herenden todo y paguen el Impuesto de Sucesiones.

El Impuesto de Donaciones puede ser útil si la entrega es de una finca, para un proyecto empresarial, para la compra de la primera vivienda, etc. Al ser un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas puede hacer variaciones (os recomiendo estudiar todas las posibles exenciones o reducciones, tal vez alguna os encage y podáis ahorraros un poco de dinero).

Si vamos a hacer una sóla donación, no hay ningún problema, tributamos al tipo impositivo por tramos que nos corresponda y listo.

¿Qué sucedes cuando vamos a recibir una segunda donación? este tema lo estuve comentando con otra fantástica abogada, Maria Rosa Solé Molina de Badalona, antes no era una situación muy habitual, pero en la actualidad, se produce muy amenudo y el resultado en el caso de Tributar en Cataluña es que si no ha pasado un mínimo de tres años entre las dos donaciones, se deben sumar, de manera que el importe total es la suma de las dos y le deduciremos el importe que ya pagamos en la primera. Eso implica que seguramente en la segunda donación ya no podamos entrar en el primer o primeros tramos del impuesto y vayamos directos a los siguentes tramos, y el % cambia bastante.

Una cuestión de tiempo a tener muy en cuenta, pues nos puede ahorrar mucho dinero.

Lucía Orden.

Otras entradas que te pueden interesar:

Entrada destacada

ACEPTAR UNA HERENCIA: BENEFICIO DE INVENTARIO

Seguramente cuando sabemos que vamos a recibir una herencia nos ponemos muy contentos y pensamos solo en la parte más bonita: recibir joyas, dinero, inmuebles, empresas, etc.

Esa parte es perfecta, pocas veces dudamos de la persona fallecida (suele ser el padre, madre, hermanos, tios, etc), en general gente conocida y que nos ofrece confianza.

Pero esa confianza en algunos casos nos puede dar algún que otro susto, a parte del dinero, joyas, inmuebles, etc. tal vez vengan también deudas, algunas puede que las conozcamos de antemano: hipoteca (está inscrita en el Registro de la Propiedad), deudas con la comunidad de propietarios (se puede preguntar fácilmente), etc., pero hay otras más difíciles de localizar y tal vez por ello más peligrosas: ejemplo demandas de responsabilidad civil que se desconocían, créditos al consumo (últimamente a las personas mayores les han colado alguno), etc. Y el responsable de su pago será el heredero.

¿Qué podemos hacer? pues muy simple, cuando decidamos aceptar la herencia ante el Notario, dejar muy claro que la vamos a aceptar a Beneficio de Inventario. De esta forma tu patrimonio previo a la aceptación quedará protegido.

Como heredero, tendrás las obligaciones de pago hasta donde puedas responder con los bienes recibidos, pero no más.

Os pongo un ejemplo: recibo un piso en la playa valorado en 90.000 euros y 1.000 euros de una cuenta bancaria. Si luego me llegan deudas por valor de 120.000 euros, yo sólo tendré que pagar los 91.000 euros (puedo vender el piso de la playa o poner dinero de mi bolsillo según yo decida), pero esa será la cantidad máxima que me pueden reclamar.

Este es un pequeño detalle a tener en cuenta que os puede salvar vuestro propio patrimonio y de un buen disgusto.

Si necesitas más información puedes contactarnos.

Lucía Orden.

Consejos para alquilar un piso o una casa

Lo primero que hay que hacer antes de alquilar un piso o una casa es hacer nuestra propia auditoria, es decir, comprobar que el piso está realmente en condiciones de ser puesto en alquiler, debe tener:

Cédula de Habitabilidad: tiene una vigencia de 25 años para las vivienda nuevas y de 15 años para las de segunda mano, sin ella no podemos solicitar el alta de los suministros básicamente.
Certificado Energético: No podemos ni tan siquiera anunciar el inmueble si no tenemos.

Tanto el certificado energético como la cédula de habitabilidad la emiten ingenieros y arquitectos y nos los pediran cuando ingresemos la fianza. Así mismo tendremos que facilitar una copia de cada documento al inquilino en el momento de la firma del contrato de alquiler.

¿Ya los tienes? pues entonces valoremos como está la finca antes de hacer las fotos y anunciarla.

Todo bien limpio (limpieza en profundidad), da buena imagen y aunque no todo sea completamente nuevo lo parecerá.
Cuida los olores (que no huela a humedad ni grasa ni polvo), para eso lo mejor la limpieza y la ventilación, y si la cosa está complicada una capa de pintura.
Todo bien ordenado (en especial si alquilas con muebles), nada de cajas por el medio, escobas, fregonas, libros desordenados, enseres de limpieza, etc., (os sorprendería la de cosas que se ven en las fotos). Mejor todo guardado.
Si tienes objetos de decoración muy personales (cuadros, fotos, temas religiosos, etc.) intenta guardarlos, el que quiere alquilar quiere hacerse la vivienda a su gusto y esos objetos psicológicamente frenan.
Si puedes deja el piso pintado, en color básico (lo mejor en blanco), nos da sensación de limpieza y claridad.
Las luces todas en funcionamiento, que no haya habitaciones o cuartos a oscuras y si una zona ya lo es por su localización (no tiene ventana o da al norte) refuerzala con más potencia en la bombillas o más puntos de luz.
Si tienes terraza o jardín, procura que esté cuidado, con unas pocas plantas de temporada das una imagen mucho más cuidada y de hogar, con unos muebles de jardín la imagen es todavía mejor, pero recuerda todo limpio y en perfecto estado.
Si alquilas con muebles que estén en buen estado e intenta darles una imagen actual, no llenes el piso de restos de otros pisos, al final se verá mal, ahora la tendencia es de pocos muebles y útiles, se verá más ampio y moderno.

Con todo lo anterior en orden, haz unas cuantas fotos y empieza a hacer «autocrítica», mira que puedes mejorar, muchas veces son pequeños detalles, no se ven a la vista, pero en la foto quedan resaltados, la vista se clava en ellos.

Ahora hacemos fotos: Actualmente las fotos suelen hacerse con el móvil, aunque reconozco que un buen fotógrafo hace maravillas, busca rincones acogedores o créalos tu mismo para la foto, vistas desde la terraza o el comedor, si tiene chimenea, el jardín, terraza, la cocina, el comedor, etc.

También te recomiendo que por precaución no hagas fotos que identifiquen fácilmente la finca (fachada, entrada, etc, te evitará sorpresas desagradables de okupas o intentos de robo, te dejo el link de mi anterior post sobre los okupas https://wordpress.com/block-editor/post/personalinmuebles.com/334).

Espero que estos pequeños consejos te sirvan, son solo algunos, adáptalos a tu situación.

Lucía Orden.