Categoría: Cajón de sastre

La importancia de dejar dinero en cuentas corrientes en las herencias

Muchas veces cuando la gente nos pregunta cómo preparar la herencia para que sea fácil el reparto y no cause problemas entre los herederos, siempre recomendamos una cosa:

«Deje dinero en cuentas corrientes para que sus herederos pueden pagar los impuestos»

Puede parecer una nimiedad, pero no sabéis los problemas que dan las herencias en las que todo el patrimonio está constituido por fincas, los herederos no suelen tener dinero suficiente para hacer frente al pago de los Impuestos de Sucesiones y Plusvalías, y se ven obligados a malvender fincas o incluso tener que renunciar a herencias por no poder hacerles frente.

Con una buena previsión, podemos ahorrar muchos disgustos y lágrimas. Las entidades bancarias permiten el pago de los impuestos con cargo a las cuentas corrientes, evitando tener que anticipar dinero o hipotecar o malvender fincas.

También puede ser un buen recurso para poder cuadrar mejor los lotes entre los diferentes herederos, evitando tener que adjudicar bienes a varios herederos (siempre es un foco de problemas futuros).

Estudie su herencia, si se ve que no hay suficiente liquidez, le recomendamos que proceda a vender algún inmueble, sin prisa, sin tener que malvender, y vaya preparando el camino a sus herederos para que puedean gozar de la herencia que les deja sin problemas, ellos se lo agradeceran doblemente.

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¿Necesito firmar ante Notario una herencia?

Esta pregunta nos la han hecho muchos clientes durante los últimos meses y la respuesta hay que estudiarla para cada herencia que vamos a aceptar.

Pongamos algunos ejemplos para hacerlo más comprensible:

1- Herencia que tan solo tiene dinero en cuentas bancarias: es el caso más simple, con un documento privado de aceptación de herencia y reparto entre los herederos (si son más de uno) y la liquidación de impuestos. Con estos documentos ya tenemos suficiente para poder gestionar ante los bancos la retirada del dinero.

Las entidades bancarias suelen permitir pagar los impuestos con los fondos depositados (eso ayuda bastante, pues nos evita anticipar dinero).

2- Herencia con bienes muebles (ej. coche): en este caso repetimos como en el anterior ejemplo, documento privado de aceptación de herencia y reparto de bienes y liquidación de impuestos. Así ya podremos hacer el cambio de nombre.

3- Herencia con bienes inmuebles: en este caso hay que decidir que vamos a hacer con el bien, si lo vamos a vender de inmediato o no. Si no hay intención de vender o donar el bien podemos hacer la aceptación a título privado y liquidar impuestos en un primer momento, pero cuando necesitemos inscribir el inmueble a nombre de los nuevos herederos necesitaremos sí o sí hacerlo en documento público, es decir, pasar por una Notaria para poder inscribir en el Registro de la Propiedad.

Como habréis visto, aquí lo importante es liquidar los impuestos (seis meses desde la fecha de defunción).

En herencias complejas siempre recomiendo el asesoramiento de abogados y notarios, este artículo es meramente a informativo, hay situaciones que aunque puedan parecer sencillas a priori, pueden complicarse por las diferencias entre herederos, bienes complejos, testamentos con condiciones, etc.

Lucía Orden

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Comunidad de Propietarios: cuotas deudoras, compra venta de fincas en propiedad horizontal.

Cuando vamos a comprar una finca hay unos detalles en los que siempre nos fijamos, pero nos olvidamos de algunos que otros que son muy imporantes.

Esta vez nos fijaremos en las cuotas de la comunidad. Es muy habitual que cuando vayamos a firmar ante el Notario nos pidan el Certificado de la Comunidad (Administración de Fincas) conforme el propietario está al corriente de pagos de las cuotas comunitarias (ordinarias y extraordinarias), es dcir que no hay cuotas deudoras, si no lo tenemos también podemos firmar, pero se dejará constancia en la escritura básicamente que hemos renunciado a tenerlo.

¿Por qué es tan importante? porque cuando compramos una finca, la finca en sí es responsable de las deudas que tenga el anterior propietario con la comunidad (en la práctica lo acabará pagando el nuevo propietario si no quiere que le embarguen la finca).

Responsabilidad por las cuotas impagadas a la comunidad de propietarios de los nuevos propietarios, compraventas, herencias, donaciones. — cuotas-impagadas-comunidad-propietarios-compra-fincas-responsabilidad

¿Hasta donde llega esta responsabilidad? Aquí hay que saber si le aplica la legislación estatal o si hay una autonómica propia.

Legislación estatal: Disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 de junio: el año en curso de la compra de la vivienda y los 3 años anteriores a la compra.
Legitación autonómica: ver caso por caso, por ejemplo en Cataluña se aplica el artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña, que amplia la responsabilidad al año en curso y los 4 anteriores a la compra.

Luego siempre nos queda la posibilidad de reclamar lo pagado al antiguo propietario, es decir, a la persona que nos vendió la finca.

A parte de conseguir este certificado, que nos indica hasta dónde pueden alacanzar las deudas de la finca, es también muy importante conocer si hay acuerdos de la Junta de Propietarios para la realización de obras futuras en el edificio que puedieran suponer importantes derramas en un corto período de tiempo, por ejemplo, van a arreglar la fachada de la finca, poner ascensor, etc.

Lucía Orden.

Donaciones y donaciones consecutivas.

donacion-donaciones consecutivas-cataluña-impuestos — Donación y donaciones consecutivas.

Últimamente se ha comentado que es más interesante ir haciendo donaciones a los hijos que esperar a que lo herenden todo y paguen el Impuesto de Sucesiones.

El Impuesto de Donaciones puede ser útil si la entrega es de una finca, para un proyecto empresarial, para la compra de la primera vivienda, etc. Al ser un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas puede hacer variaciones (os recomiendo estudiar todas las posibles exenciones o reducciones, tal vez alguna os encage y podáis ahorraros un poco de dinero).

Si vamos a hacer una sóla donación, no hay ningún problema, tributamos al tipo impositivo por tramos que nos corresponda y listo.

¿Qué sucedes cuando vamos a recibir una segunda donación? este tema lo estuve comentando con otra fantástica abogada, Maria Rosa Solé Molina de Badalona, antes no era una situación muy habitual, pero en la actualidad, se produce muy amenudo y el resultado en el caso de Tributar en Cataluña es que si no ha pasado un mínimo de tres años entre las dos donaciones, se deben sumar, de manera que el importe total es la suma de las dos y le deduciremos el importe que ya pagamos en la primera. Eso implica que seguramente en la segunda donación ya no podamos entrar en el primer o primeros tramos del impuesto y vayamos directos a los siguentes tramos, y el % cambia bastante.

Una cuestión de tiempo a tener muy en cuenta, pues nos puede ahorrar mucho dinero.

Lucía Orden.

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ACEPTAR UNA HERENCIA: BENEFICIO DE INVENTARIO

Seguramente cuando sabemos que vamos a recibir una herencia nos ponemos muy contentos y pensamos solo en la parte más bonita: recibir joyas, dinero, inmuebles, empresas, etc.

Esa parte es perfecta, pocas veces dudamos de la persona fallecida (suele ser el padre, madre, hermanos, tios, etc), en general gente conocida y que nos ofrece confianza.

Pero esa confianza en algunos casos nos puede dar algún que otro susto, a parte del dinero, joyas, inmuebles, etc. tal vez vengan también deudas, algunas puede que las conozcamos de antemano: hipoteca (está inscrita en el Registro de la Propiedad), deudas con la comunidad de propietarios (se puede preguntar fácilmente), etc., pero hay otras más difíciles de localizar y tal vez por ello más peligrosas: ejemplo demandas de responsabilidad civil que se desconocían, créditos al consumo (últimamente a las personas mayores les han colado alguno), etc. Y el responsable de su pago será el heredero.

¿Qué podemos hacer? pues muy simple, cuando decidamos aceptar la herencia ante el Notario, dejar muy claro que la vamos a aceptar a Beneficio de Inventario. De esta forma tu patrimonio previo a la aceptación quedará protegido.

Como heredero, tendrás las obligaciones de pago hasta donde puedas responder con los bienes recibidos, pero no más.

Os pongo un ejemplo: recibo un piso en la playa valorado en 90.000 euros y 1.000 euros de una cuenta bancaria. Si luego me llegan deudas por valor de 120.000 euros, yo sólo tendré que pagar los 91.000 euros (puedo vender el piso de la playa o poner dinero de mi bolsillo según yo decida), pero esa será la cantidad máxima que me pueden reclamar.

Este es un pequeño detalle a tener en cuenta que os puede salvar vuestro propio patrimonio y de un buen disgusto.

Si necesitas más información puedes contactarnos.

Lucía Orden.

Consejos para alquilar un piso o una casa

Lo primero que hay que hacer antes de alquilar un piso o una casa es hacer nuestra propia auditoria, es decir, comprobar que el piso está realmente en condiciones de ser puesto en alquiler, debe tener:

Cédula de Habitabilidad: tiene una vigencia de 25 años para las vivienda nuevas y de 15 años para las de segunda mano, sin ella no podemos solicitar el alta de los suministros básicamente.
Certificado Energético: No podemos ni tan siquiera anunciar el inmueble si no tenemos.

Tanto el certificado energético como la cédula de habitabilidad la emiten ingenieros y arquitectos y nos los pediran cuando ingresemos la fianza. Así mismo tendremos que facilitar una copia de cada documento al inquilino en el momento de la firma del contrato de alquiler.

¿Ya los tienes? pues entonces valoremos como está la finca antes de hacer las fotos y anunciarla.

Todo bien limpio (limpieza en profundidad), da buena imagen y aunque no todo sea completamente nuevo lo parecerá.
Cuida los olores (que no huela a humedad ni grasa ni polvo), para eso lo mejor la limpieza y la ventilación, y si la cosa está complicada una capa de pintura.
Todo bien ordenado (en especial si alquilas con muebles), nada de cajas por el medio, escobas, fregonas, libros desordenados, enseres de limpieza, etc., (os sorprendería la de cosas que se ven en las fotos). Mejor todo guardado.
Si tienes objetos de decoración muy personales (cuadros, fotos, temas religiosos, etc.) intenta guardarlos, el que quiere alquilar quiere hacerse la vivienda a su gusto y esos objetos psicológicamente frenan.
Si puedes deja el piso pintado, en color básico (lo mejor en blanco), nos da sensación de limpieza y claridad.
Las luces todas en funcionamiento, que no haya habitaciones o cuartos a oscuras y si una zona ya lo es por su localización (no tiene ventana o da al norte) refuerzala con más potencia en la bombillas o más puntos de luz.
Si tienes terraza o jardín, procura que esté cuidado, con unas pocas plantas de temporada das una imagen mucho más cuidada y de hogar, con unos muebles de jardín la imagen es todavía mejor, pero recuerda todo limpio y en perfecto estado.
Si alquilas con muebles que estén en buen estado e intenta darles una imagen actual, no llenes el piso de restos de otros pisos, al final se verá mal, ahora la tendencia es de pocos muebles y útiles, se verá más ampio y moderno.

Con todo lo anterior en orden, haz unas cuantas fotos y empieza a hacer «autocrítica», mira que puedes mejorar, muchas veces son pequeños detalles, no se ven a la vista, pero en la foto quedan resaltados, la vista se clava en ellos.

Ahora hacemos fotos: Actualmente las fotos suelen hacerse con el móvil, aunque reconozco que un buen fotógrafo hace maravillas, busca rincones acogedores o créalos tu mismo para la foto, vistas desde la terraza o el comedor, si tiene chimenea, el jardín, terraza, la cocina, el comedor, etc.

También te recomiendo que por precaución no hagas fotos que identifiquen fácilmente la finca (fachada, entrada, etc, te evitará sorpresas desagradables de okupas o intentos de robo, te dejo el link de mi anterior post sobre los okupas https://wordpress.com/block-editor/post/personalinmuebles.com/334).

Espero que estos pequeños consejos te sirvan, son solo algunos, adáptalos a tu situación.

Lucía Orden.

Herencia: pasos para aceptarla

Una vez aceptada la pérdida del ser querido nos toca enfrentarnos al papeleo que comporta la aceptación de una herencia.

Aquí os voy a dar unos simple pasos a seguir en caso de herencias que no comporten complejidad, aunque siempre recomiendo consultar con un abogado especialista en herencias o sucesiones, cada comunidad autónoma tiene sus peculiaridades y sus tipos impositivos (este es un tributo que ha sido cedido a las comunidades).

Lo primero es conseguir el Certificado de Última Voluntad, se solicita en el Ministerio de Justicia, se puede pedir en persona, pero yo recomiendo hacerlo online, os dejo el enlace:

https://sede.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Sede/es/tramites/certificado-actos-ultima

Con este certificado sabremos si el difunto hizo o no testamento y si lo hizo en qué notaría.

También recomiendo conseguir el Certificado de Seguros de Vida, así sabremos si tenía algún seguro y en qué entidad (hay veces que las tarjetas de crédito, las cuenta bancarias, etc, llevan anexos seguros de vida).

El certificado de defunción (nos lo suele facilitar la funeraria) o lo pedimos al Registro Civil (también se puede pedir online : https://sede.mjusticia.gob.es/ecertificados/solicitud/solcertdefuncion?lang=es_es&idpagina=1215197884559&idtramite=105

Con los 3 documentos nos debemos ir a la Notaria donde se hizo el testamento para pedir una copia del testamento (hay que acreditar que tienes un interés legítimo: hijo, sobrino, pareja, etc.).

El Notario se encargará de la declaración de herederos y aceptación de herencia, una vez hecha liquidaremos el impuesto correspondientes por Sucesiones, y si hay inmuebles añadiremos la plusvalía (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) y la inscripción o no en el Registro de la Propiedad (no es obligatorio, aunque sí recomendable).

Todas las gestiones se pueden encargar en la notaría donde se haga la Declaración de Herederos o a un abogado.

Recordar que tenemos 6 meses desde la fecha de la defunción para aceptar la herencia y liquidar los impuesto, si estamos justos de tiempo, podemos pedir una prórroga.

Algunas ideas para no atraer okupas.

Estos días se están haciendo especialmente difíciles, a la situación de no poder salir, se une la picaresca de los okupas, que sí salen y aprovechan para localizar las fincas vacías.

Te voy a dar algunas ideas para que protejas tus fincas de okupas:

Intenta no colgar carteles de en venta o en alquiler: eso ya es una llamada para que se fijen en tu casa.
Cuando anuncies el alquiler o la venta de la finca en portales de internet, no des nunca la dirección exacta y las fotos que insertes procura que no den pistas de la finca: nada de fachadas o decoraciones que puedan identificarla fácilmente.
Intenta tener la entrada limpia, que no se acumulen hojas, suciedad o correo, eso alerta muy fácilmente a los okupas. Piensa que van pasando repetidamente por las zonas y observan, es su trabajo.
Cada vez que vayas a la finca intenta dejar las persianas en diferentes posiciones, así despistarás a los okupas.
Pon una alarma, por lo menos te avisarán inmediatamente si alguien entra en la finca: ahora hay algunas en el mercado no muy caras y con aviso inmediato a la policía.
Si es una casa con jardín o una terraza, intenta que esté cuidado, pon de vez en cuando macetas nuevas, con flores de temporada.
Utiliza enchufes programables o inteligentes: puedes conectar o apagar luces con el móvil, subir o bajar persianas, el riego del jardín, etc.
Ten cuidado a quien enseñas la finca, haz una selección antes de quedar, piensa que algunos okupas pueden ser encantadores.
Y si tu no te puede ocupar de alquilar o vender la finca, tal vez lo mejor será dejar la gestión de alquiler o venta a una agencia de confianza, que filtre bien las llamadas y las visitas, que no cuelgue carteles en la finca y se preocupe de pasar regularmente.

Con todos estos consejos y alguno más que se pueda ocurrir puedes intentar mantener a los okupas alejados de tu propiedad. Parece mucho trabajo ¿verdad? pero piensa que una vez han entrado los okupas en tu casa el problema puede ser mucho mayor.

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Vencimiento de contratos de arrendamiento de viviendas Covid-19

Tiempo de lectura 3′

Con los nuevos Reales Decretos publicados se ha modificado temporalmente la legislación aplicable.

Si tu contrato vence durante el estado de alarma o los dos meses posteriores a su finalización, debes de saber:

Que tu arrendador puede notificarte que no tiene intención de renovar el contrato de arrendamiento, generalmente se avisa con un mínimo 30 días de anticipación y de forma que quede constancia, pero hay que revisar el contrato para ver si se ha pactado un plazo superior.

En esta situación, Tú como arrendatario tienes varias opciones:

empezar a negociar un nuevo contrato que os beneficie a los dos, suele ser la mejor opción.
si no consigues llegar a ningún acuerdo, deberás buscar nueva vivienda para alquilar.
pero si te encuentras con un vencimiento durante el período comprendido entre el 2-4-2020 o los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma, puedes solicitar de forma fehaciente (por escrito y que quede constancias, ej. burofax,) que se te aplique la prórroga de 6 meses que se ha previsto. Recuerda que debes de estar al corriente de pago para poder pedirla.

Esta prórroga de 6 meses mantiene el contrato en sus mismas condiciones, con idénticas obligaciones para las dos partes, te puede ser útil para seguir negociando la renovación o encontrar otra vivienda.

Si deseas más información, por favor, rellena este formulario

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Hay que coger distancia para ver algunas cosas.

Muchas veces estamos demasiado cerca o no tenemos el ángulo adecuado para ver las cosas. Nos puede suceder en el mundo empresarial, en el familiar, social, etc. No podemos ver bien que tenemos y que nos falta, si nuestras acciones son las correctas o no.

Fíjate en esta estátua,

No te dice mucho, verdad, parece algo abstracto y nada más.

Mira ahora desde otro punto de vista y un poco más de distancia.

Te dejo las dos para las observes y saques tus propias conclusiones y pienses dónde podrías aplicar éste símil.

https://www.linkedin.com/posts/luciaordenperez_propiedad-vivienda-ventas-activity-6665540123649679360-xp4z